Магазините в Сингапур — по-горещи от Пето авеню?

Къщите с магазини в Сингапур се радват на възходящо търсене. Семейният офис на колоса за частни финансови вложения Рей Далио купи. Съпругата на създателя на Alibaba Джак Ма закупи няколко. Скандално известната тайфа Фуджиан от перачи на пари от Китай и техните хипотетични съдружници купиха цяло портфолио. 

Сравними с кафяви каменни здания в Бруклин в Ню Йорк или парцели в лондонския Сохо, сингапурските колониални здания доближават рекордни цени, защото биват разграбени от фамилни офиси, милиардери и локални бизнесмени.

Разположен на първокласна земя, освободен от солидните налози, които задграничните купувачи би трябвало да платят, с цел да купят жилищен парцел, и с лимитирано предложение от почти 6700, продажбите на търговски магазини скочиха до исторически връх от 1,9 милиарда сингапурски $ (1,41 милиарда долара) през 2021 година, съгласно данни от Knight Frank, като наклонността продължава през 2022 година

И до момента в който продажбите по размер спаднаха през 2023 година, те останаха над равнищата отпреди пандемията. Така и цените. Магазините в центъра на града се продават за 5000-6000 сингапурски $ на квадратен фут - в някои случаи до 8000 сингапурски $, споделят сътрудници по недвижими парцели. Това е сравнимо с последните покупко-продажби на Prada или компанията майка на Gucci Kering на Пето авеню в Ню Йорк - измежду най-скъпите търговски площи в света.

Новите притежатели желаят топ наематели. Coach, Dior, бутикови хотели и заведения за хранене със звезди Michelin се отварят в магазини. „ Къщите магазини бяха един от дребното класове активи, чиято стойност продължи да пораства даже по време на пандемията “, споделя Яп Хуи Йе, шеф в организацията за парцели Savills, акцентирайки престижа да притежаваш част от историята на Сингапур. 

След това, предишния август, полицията в Сингапур разкри следствие за пране на пари на стойност 3 милиарда сингапурски $ — най-голямото в града-държава в миналото — включващо лица, обвинени във връзки с противозаконен онлайн хазарт от континентален Китай. Наред със златни кюлчета, първокласни коли и чанти, по този начин наречената тайфа Фуджиан и техните съдружници са купили и магазини с хипотетично изпраните средства. 

Някои превъзходно украсени магазини към момента събират прахуляк, до момента в който чакат да бъдат продадени за възобновяване на банкови заеми като част от следствието. 

„ Виждам, че магазините в този момент имат интервал преди AML (борба с прането на пари) по отношение на интервал след AML. Това повлия на размерите на транзакциите . . . въпреки че цените се задържат постоянни “, споделя Яп.

Случаят с прането на пари, дружно с бързото облагородяване, ускори у доста хора потребността да се грижи за богато завещание на Сингапур. 

Магазинът в Сингапур не постоянно е бил толкоз издирван. Той е минал дълъг път от корените си в античен Китай. Сградите стартират живота си като домове на търговци и техните фамилии през 1840 година Архетипната магазинна къща имаше магазинни пространства на приземния етаж, до момента в който фамилията постоянно заемаше задната част на постройката и стаите на етажите нагоре. Те са издигнати с предни веранди, прилежащи на техните съседи. В град, благоразположен към неочаквани тропически гръмотевични стихии и сурово слънце, това сътвори непрекъсната покрита алея, по която да се разхождате. Те към момента се строят до 60-те години на предишния век. 

Когато Сингапур получи самостоятелност от Малайзия през 1965 година, къщите за магазини бяха на път да изчезнат. Цели улици от тях бяха разрушени, с цел да създадат място за нови блестящи офис блокове и търговски центрове. Едва през 80-те години на предишния век държавното управление има смяна в отношението си към старите здания, кулминационна точка в Генералния проект за запазване на Управата за градско реорганизация от 1989 година Това включва разгласяване на кварталите в центъра на града – в това число Чайнатаун ​​– като исторически и предпазени зони. 

„ Много хора, в това число в държавното управление, почувстваха липса на връзка с предишното и страната стана стерилна. Така че държавното управление се намеси “, споделя Клемънс Лий, изпълнителен шеф в компанията за парцели CBRE.

Въпреки това, едвам през последното десетилетие къщите за магазини станаха доста известни. Местни бизнесмени като 8M Real Estate, Clifton Partners и други започнаха да купуват търговски къщи, с цел да ги преоткрият в бутикови хотели и джаз питейни заведения и заведения за хранене. Техните горни етажи станаха изключително известни като по-уникален вид за офис пространство от нормалните небостъргачи.  

„ Когато започнах да закупувам магазини през 2014 година, те бяха подценени “, споделя Ашиш Манчхарам, създателят на 8M Real Estate, добавяйки, че те бяха „ недооценени и възприемани като на ниска цена пространство “. 

„ Места като Сохо в Лондон употребяват пространството на наследството по изобретателни и мислени способи, не виждах това в Сингапур “, споделя Манчхарам, който от този момент е продал своя дял в 8M.

Сред плановете на 8M е бутиков хотел 21 Carpenter, блок от четири прилежащи магазина, който в миналото е бил дом за парични преводи за ранни имигранти. Хотелът съчетава минало и настояще: да вземем за пример стаите включват цитати от писма, които имигрантите са писали вкъщи до членове на фамилията.

Преди десетилетие можехте да си купите магазин за 3 милиона сингапурски $ $4 милиона, само че в този момент гледате S$15-20 милиона сингапурски $ на магазин

Мери Сай, Knight Frank

Инвеститорското търсене на магазини като предпазен клас активи скочи по време на пандемията – „ даже за за мен в този момент цените са много скъпи ”, споделя Манчхарам. В същото време новите драконовски закони, наложени от Пекин на Хонконг, понижиха привлекателността на последния като интернационален бизнес център, трансформирайки неговия дълготраен противник Сингапур в естествена опция. 

Вече постоянна дестинация с ниски налози и удобна за бизнеса дестинация, Сингапур претърпя рекорден приток на капитал от фамилни офиси и богати хора — изключително от Китай — нетърпеливи да паркират пари на несъмнено място. Нови капиталови схеми, като режими на еднофамилни офиси, помогнаха за изместването на световния център на тежестта за най-богатите в света към града-държава. Броят на такива офиси, които ръководят и влагат персоналното благосъстояние на едно семейство, експлодира от шепа през 2018 година до повече от 1500 до края на 2022 година

Голяма част от този нов капитал откри своето място в парцели. Възможността на чужденците да купуват жилищни парцели в Сингапур е лимитирана до избрани региони с избрани позволения, тъй че привлекателността на комерсиалните магазини нараства, изключително на тези със свободна благосъстоятелност. Тласък за подписване на покупко-продажби пристигна от дейностите на държавното управление. През април 2023 година той удвои спомагателния гербов данък за купувачи (ABSD) за чужденци от 30 % на 60 % като част от ограниченията за изстудяване на жилищния пазар. Повечето магазини са търговски зони, тъй че чужденците не би трябвало да заплащат по-високите такси, свързани с покупките на жилища. 

„ Преди десетилетие можехте да си купите магазин за 5-8 милиона сингапурски $ в центъра на града, само че в този момент гледате 15-20 милиона сингапурски $ на магазин “, споделя Мери Сай, изпълнителен шеф на Knight Frank, профилиран в магазини, цитирайки тяхното освобождение както от ABSD, по този начин и от гербовия данък на продавачите. 

Това се промени през август предходната година, когато сингапурските управляващи арестуваха и упрекнаха 10 лица, всички притежаващи китайски паспорти, за пране на пари. През декември 10 магазина, благосъстоятелност на двама китайски жители с хипотетични връзки с един от обвинените, бяха пуснати на пазара от банка DBS, с цел да възвърне изплащането на заемите си.

„ От август нататък има закъснение, дължимо към обстановката с пране на пари и по-строги инспекции “, споделя Сай. Продажбите на търговски магазини са паднали до 95 милиона сингапурски $ през последните три месеца на 2023 година, което е спад от 70 % по отношение на същия интервал на миналата година и най-ниското тримесечие от 13 години, съгласно организация PropNex. Високите лихвени проценти, които усилват цената на ипотеките, също способстваха за забавянето.

Въпреки това доста дългогодишни наематели в културни и туристически региони към момента трябваше да заплащат доста по-високи наеми или да се реалокират заради новите наемодатели, които желаят да видят възвръщаемост на милионите долари, които са платили. 

Сингапурката Айлийн Тан има седем или осем компании, ситуирани към богатия на просвета Кампонг Глам в исторически магазини, в това число известното кафене Blu Jaz. Районът граничи с Малката Индия и е прочут със своите магазини за текстил и заведения за хранене с локална кухня, както и със своите питейни заведения и кафенета. Тя се пробва да ангажира държавните органи да оказват помощ за отбрана на наемателите и за отбрана на общностите.

„ Парите от богати чужденци отиват в магазини и има доста превръщане за облаги и това визира наемателите “, тя споделя. Тан е третият си хазяин за парцел, който е наела преди две години. Тя се тревожи за нарастването, което последният притежател ще желае за идното си възобновяване. 

Tan прави бизнес в региона от 20 години, като работи с други наематели за поощряване на музика онлайн или за навикване на локални другари художници да рисуват фрески в профил на къщите на магазини по известната улица Haji Lane. Но миксът се е трансформирал и новите наематели, като фото кабини и вериги за сувенири, не се интересуват от аспекта на наследството на къщите за магазини, твърди тя.

Забавянето на пазара за къщи за магазини съставлява опция, споделя локалната промишленост играчи, да мислят за ролята, която магазините би трябвало да играят в общностите. Повече институционални притежатели и наемодатели уголемяват напъните си да покажат цената на наследството на постройките. През 2020 година да вземем за пример богатото испанско семейство Портабела закупи жилищен магазин на Neil Road с желанието да го подари в поддръжка на проучванията и образованието в консервирането на магазини. 

Фанг Лоу, създател и основен изпълнителен шеф на Figment, работи със притежатели на търговски и жилищни магазини, като ги предизвиква да „ върнат душата “ на магазините, като работят с художници и други създатели, постоянно ги трансформират назад в резиденции. Един от плановете му е преустрояване на магазини, които се трансфораха в караоке питейни заведения и салони за масаж в един от някогашните квартали на алените фенери в Сингапур. „ Магазините бяха домове първоначално и хората не помнят, че можете да живеете в тях. “

Лоу израства в магазин и се завръща от чужбина, угрижен от „ копирания и подложен “ градски пейзаж на кооперациите и държавните жилищни блокове. „ Работим най-вече с задгранични фамилии, само че в този момент виждам повече локални сингапурци, защото признателността към наследството на магазините нараства “, споделя Лоу. 

Един подобен сингапурец е Анди Лим от JL Family Office, който споделя, че е попаднал на пазара на магазини „ инцидентно “ по време на пандемията. Той купи една магазинна къща, която в този момент е дом на фамилния му офис на Club Street, през 2020 година и друга от другата страна на пътя през 2021 година — макар че цените не престават да порастват. 

„ Разбрах, че има доста повече история в това пространство, в сравнение с в недвижимите парцели, с които се занимавах. В учебно заведение в никакъв случай не съм учил нищо за това завещание “, споделя Лим. 

Такива притежатели са подготвени да платят по-високите цени, които магазините в този момент изискват. Втората магазинна къща на Lim коства 26 милиона сингапурски $, спрямо 21,8 милиона сингапурски $ при последната му продажба през 2018 г. Но вместо да отдава втория парцел чартърен на най-добре платения наемател, Lim е запазил пространството свободно за обществеността, с цел да го употребява като „ обществена въздействащ център ”. Обществените групи са измежду тези, които употребяват постройката против минимални разноски, като Лим се отхвърля от към 500 000 сингапурски $ годишен пазарен наем.

Вивиен Соун, шеф на Breezeway Development, която има голям брой консервационни магазини, споделя, че като цяло има марки - той беше хазаин на изскачащ прозорец от Coach в един от своите магазини - притегля повече от публиката в магазините. Но компанията също таксува под пазарен наем за някои наематели на завещание или просвета.

„ Чувствам се жестоко да кажа това, тъй като ние, както доста други, се радваме на метеорично повишаване на финансовите стойности, само че се безпокоя за облагородяването с стремглави темпове “, споделя Soon. „ Чистото облагородяване не е страхотна история за наследството. “

Друга локална група, която купува, е Meir Collective, сингапурска компания за вложения и ръководство на недвижими парцели. Себестиан Со, който се завърна от престой в Лондон с новооткрита оценка за хубостта на къщите за магазини в Сингапур, убеди татко си, строителен бизнесмен, да влага фамилни пари в пазара през 2018 г. 

Както и да купува, продажба и запазване на наследствени недвижими парцели — Meir към този момент има портфолио от 21 магазина — Soh и неговият екип оказват помощ на притежателите да ръководят своите парцели, в това число дават препоръки за запазване. Първата покупка на къща от магазин в този момент е дом на неговия фамилен офис.

Сох споделя, че макар че пазарът е взел пауза след следствието за пране на пари и защото някои парцели се продават за погашение на заеми, той чака търсене ще се възвърне. Но той се надява, че компании като Meir могат да оказват помощ на потока от нови притежатели на магазини да оценят цената им за Сингапур.

„ Може да е мъчно да се ориентираш в контрола на държавното управление за обмисляне. Но е значимо да работим дружно, защото магазините стават все по-институционализирани “, споделя той. „ Преди да има Сингапур имаше магазини. Всичко друго е ново. Но в случай че всичко е ново и стерилно, нямаме нищо. ”