Магазините в Сингапур — по-горещи от Пето авеню?
Къщите с магазини в Сингапур се радват на нарастващо търсене. Семейният офис на гиганта за частни капиталови инвестиции Рей Далио купи. Съпругата на основателя на Alibaba Джак Ма придоби няколко. Скандално известната банда Фуджиан от перачи на пари от Китай и техните предполагаеми съдружници купиха цяло портфолио.
Сравними с кафяви каменни сгради в Бруклин в Ню Йорк или имоти в лондонския Сохо, сингапурските колониални сгради достигат рекордни цени, тъй като биват разграбени от семейни офиси, милиардери и местни предприемачи.
Разположен на първокласна земя, освободен от солидните данъци, които чуждестранните купувачи трябва да платят, за да купят жилищен имот, и с ограничено предлагане от приблизително 6700, продажбите на търговски магазини скочиха до исторически връх от 1,9 милиарда сингапурски долара (1,41 милиарда долара) през 2021 г., според данни от Knight Frank, като тенденцията продължава през 2022 г.
И докато продажбите по обем спаднаха през 2023 г., те останаха над нивата отпреди пандемията. Така и цените. Магазините в центъра на града се продават за 5000-6000 сингапурски долара на квадратен фут - в някои случаи до 8000 сингапурски долара, казват агенти по недвижими имоти. Това е сравнимо с последните сделки на Prada или компанията майка на Gucci Kering на Пето авеню в Ню Йорк - сред най-скъпите търговски площи в света.
Новите собственици искат топ наематели. Coach, Dior, бутикови хотели и ресторанти със звезди Michelin се отварят в магазини. „Къщите магазини бяха един от малкото класове активи, чиято стойност продължи да расте дори по време на пандемията“, казва Яп Хуи Йе, директор в агенцията за имоти Savills, посочвайки престижа да притежаваш част от историята на Сингапур.
След това, миналия август, полицията в Сингапур разкри разследване за пране на пари на стойност 3 млрд. сингапурски долара — най-голямото в града-държава някога — включващо лица, заподозрени във връзки с незаконен онлайн хазарт от континентален Китай. Наред със златни кюлчета, луксозни коли и чанти, така наречената банда Фуджиан и техните съдружници са купили и магазини с предполагаемо изпраните средства.
Някои великолепно украсени магазини все още събират прах, докато чакат да бъдат продадени за възстановяване на банкови заеми като част от разследването.
„Виждам, че магазините сега имат период преди AML (борба с прането на пари) спрямо период след AML. Това повлия на обемите на транзакциите . . . въпреки че цените се задържат стабилни“, казва Яп.
Случаят с прането на пари, заедно с бързото облагородяване, засили у много хора нуждата да се грижи за богато наследство на Сингапур.
Магазинът в Сингапур не винаги е бил толкова търсен. Той е изминал дълъг път от корените си в древен Китай. Сградите започват живота си като домове на търговци и техните семейства през 1840 г. Архетипната магазинна къща имаше магазинни помещения на приземния етаж, докато семейството често заемаше задната част на сградата и стаите на етажите по-горе. Те са построени с предни веранди, съседни на техните съседи. В град, предразположен към внезапни тропически гръмотевични бури и сурово слънце, това създаде непрекъсната покрита алея, по която да се разхождате. Те все още се строят до 60-те години на миналия век.
Когато Сингапур получи независимост от Малайзия през 1965 г., къщите за магазини бяха на път да изчезнат. Цели улици от тях бяха разрушени, за да направят място за нови блестящи офис блокове и търговски центрове. Едва през 80-те години на миналия век правителството има промяна в отношението си към старите сгради, кулминация в Генералния план за опазване на Управата за градско реконструкция от 1989 г. Това включва огласяване на кварталите в центъра на града – включително Чайнатаун – като исторически и защитени зони.
„Много хора, включително в правителството, почувстваха липса на връзка с миналото и страната стана стерилна. Така че правителството се намеси“, казва Клемънс Лий, изпълнителен директор в компанията за имоти CBRE.
Въпреки това, едва през последното десетилетие къщите за магазини станаха много популярни. Местни предприемачи като 8M Real Estate, Clifton Partners и други започнаха да купуват търговски къщи, за да ги преоткрият в бутикови хотели и джаз барове и ресторанти. Техните горни етажи станаха особено популярни като по-уникален вариант за офис пространство от обичайните небостъргачи.
„Когато започнах да купувам магазини през 2014 г., те бяха подценени“, казва Ашиш Манчхарам, основателят на 8M Real Estate, добавяйки, че те бяха „недооценени и възприемани като евтино пространство“.
„Места като Сохо в Лондон използват пространството на наследството по креативни и въображаеми начини, не виждах това в Сингапур“, казва Манчхарам, който оттогава е продал своя дял в 8M.
Сред проектите на 8M е бутиков хотел 21 Carpenter, блок от четири съседни магазина, който някога е бил дом за парични преводи за ранни имигранти. Хотелът съчетава минало и настояще: например стаите включват цитати от писма, които имигрантите са писали у дома до членове на семейството.
Инвеститорското търсене на магазини като защитен клас активи скочи по време на пандемията – „дори за за мен сега цените са доста скъпи”, казва Манчхарам. В същото време новите драконовски закони, наложени от Пекин на Хонконг, намалиха привлекателността на последния като международен бизнес център, превръщайки неговия дългогодишен съперник Сингапур в естествена алтернатива.
Вече стабилна дестинация с ниски данъци и благоприятна за бизнеса дестинация, Сингапур преживя рекорден приток на капитал от семейни офиси и богати хора — особено от Китай — нетърпеливи да паркират пари на сигурно място. Нови инвестиционни схеми, като режими на еднофамилни офиси, помогнаха за изместването на глобалния център на тежестта за най-богатите в света към града-държава. Броят на такива офиси, които управляват и инвестират личното богатство на едно семейство, експлодира от шепа през 2018 г. до повече от 1500 до края на 2022 г.
Голяма част от този нов капитал намери своето място в имоти . Възможността на чужденците да купуват жилищни имоти в Сингапур е ограничена до определени райони с определени разрешения, така че привлекателността на търговските магазини нараства, особено на тези със свободна собственост. Тласък за сключване на сделки дойде от действията на правителството. През април 2023 г. той удвои допълнителния гербов налог за купувачи (ABSD) за чужденци от 30 процента на 60 процента като част от мерките за охлаждане на жилищния пазар. Повечето магазини са търговски зони, така че чужденците не трябва да плащат по-високите такси, свързани с покупките на жилища.
„Преди десетилетие можехте да си купите магазин за 5-8 милиона сингапурски долара в центъра на града, но сега гледате 15-20 милиона сингапурски долара на магазин“, казва Мери Сай, изпълнителен директор на Knight Frank, специализиран в магазини, цитирайки тяхното освобождаване както от ABSD, така и от гербовия налог на продавачите.
Това се промени през август миналата година, когато сингапурските власти арестуваха и обвиниха 10 лица, всички притежаващи китайски паспорти, за пране на пари. През декември 10 магазина, собственост на двама китайски граждани с предполагаеми връзки с един от обвиняемите, бяха пуснати на пазара от банка DBS, за да възстанови изплащането на заемите си.
„От август нататък има забавяне, дължимо към ситуацията с пране на пари и по-строги проверки“, казва Сай. Продажбите на търговски магазини са паднали до 95 милиона сингапурски долара през последните три месеца на 2023 г., което е спад от 70 процента спрямо същия период на предходната година и най-ниското тримесечие от 13 години, според агенция PropNex. Високите лихвени проценти, които увеличават цената на ипотеките, също допринесоха за забавянето.
Въпреки това много дългогодишни наематели в културни и туристически райони все още трябваше да плащат много по-високи наеми или да се преместят поради новите наемодатели, които искат да видят възвръщаемост на милионите долари, които са платили.
Сингапурката Айлийн Тан има седем или осем фирми, разположени около богатия на култура Кампонг Глам в исторически магазини, включително популярното кафене Blu Jaz. Районът граничи с Малката Индия и е известен със своите магазини за текстил и заведения за хранене с местна кухня, както и със своите барове и кафенета. Тя се опитва да ангажира правителствените органи да помогнат за защита на наемателите и за защита на общностите.
„Парите от богати чужденци отиват в магазини и има много обръщане за печалби и това засяга наемателите“, тя казва. Тан е третият си наемодател за имот, който е наела преди две години. Тя се тревожи за увеличението, което последният собственик ще иска за предстоящото си подновяване.
Tan прави бизнес в района от 20 години, като работи с други наематели за насърчаване на музика на живо или за навикване на местни приятели художници да рисуват стенописи отстрани на къщите на магазини по известната улица Haji Lane. Но миксът се е променил и новите наематели, като фото кабини и вериги за сувенири, не се интересуват от аспекта на наследството на къщите за магазини, твърди тя.
Забавянето на пазара за къщи за магазини представлява възможност, казва местната индустрия играчи, да мислят за ролята, която магазините трябва да играят в общностите. Повече институционални собственици и наемодатели разширяват усилията си да покажат стойността на наследството на сградите. През 2020 г. например богатото испанско семейство Портабела придоби жилищен магазин на Neil Road с намерението да го дари в подкрепа на изследванията и обучението в консервирането на магазини.
Фанг Лоу, основател и главен изпълнителен директор на Figment, работи със собственици на търговски и жилищни магазини, като ги насърчава да „върнат душата“ на магазините, като работят с художници и други творци, често ги превръщат обратно в резиденции. Един от проектите му е преустройство на магазини, които се превърнаха в караоке барове и салони за масаж в един от бившите квартали на червените фенери в Сингапур. „Магазините бяха домове в началото и хората забравят, че можете да живеете в тях.“
Лоу израства в магазин и се завръща от чужбина, разтревожен от „копирания и поставен“ градски пейзаж на кооперациите и държавните жилищни блокове . „Работим предимно с чуждестранни семейства, но сега виждам повече местни сингапурци, тъй като признателността към наследството на магазините нараства“, казва Лоу.
Един такъв сингапурец е Анди Лим от JL Family Office, който казва, че е попаднал на пазара на магазини „случайно“ по време на пандемията. Той купи една магазинна къща, която сега е дом на семейния му офис на Club Street, през 2020 г. и друга от другата страна на пътя през 2021 г. — въпреки че цените продължават да растат.
„Разбрах, че има много повече история в това пространство, отколкото в недвижимите имоти, с които се занимавах. В училище никога не съм учил нищо за това наследство“, казва Лим.
Такива собственици са готови да платят по-високите цени, които магазините сега изискват. Втората магазинна къща на Lim струва 26 милиона сингапурски долара, в сравнение с 21,8 милиона сингапурски долара при последната му продажба през 2018 г. Но вместо да отдава втория имот под наем на най-добре платения наемател, Lim е запазил пространството свободно за обществеността, за да го използва като „социална въздействащ център”. Обществените групи са сред онези, които използват сградата срещу минимални разходи, като Лим се отказва от около 500 000 сингапурски долара годишен пазарен наем.
Вивиен Соун, директор на Breezeway Development, която притежава множество консервационни магазини, казва, че като цяло има марки - той беше домакин на изскачащ прозорец от Coach в един от своите магазини - привлича повече от публиката в магазините. Но компанията също таксува под пазарен наем за някои наематели на наследство или култура.
„Чувствам се грубо да кажа това, защото ние, както много други, се радваме на метеорично покачване на капиталовите стойности, но се тревожа за облагородяването с главоломни темпове“, казва Soon. „Чистото облагородяване не е страхотна история за наследството.“
Друга местна група, която купува, е Meir Collective, сингапурска компания за инвестиции и управление на недвижими имоти. Себестиан Со, който се завърна от престой в Лондон с новооткрита оценка за красотата на къщите за магазини в Сингапур, убеди баща си, строителен предприемач, да инвестира семейни пари в пазара през 2018 г.
Както и да купува , продажба и опазване на наследствени недвижими имоти — Meir вече има портфолио от 21 магазина — Soh и неговият екип помагат на собствениците да управляват своите имоти, включително дават съвети за опазване. Първата покупка на къща от магазин сега е дом на неговия семеен офис.
Сох казва, че въпреки че пазарът е взел пауза след разследването за пране на пари и тъй като някои имоти се продават за изплащане на заеми, той очаква търсене ще се възстанови. Но той се надява, че компании като Meir могат да помогнат на потока от нови собственици на магазини да оценят стойността им за Сингапур.
„Може да е трудно да се ориентираш в контрола на правителството за планиране. Но е важно да работим заедно, тъй като магазините стават все по-институционализирани“, казва той. „Преди да има Сингапур имаше магазини. Всичко друго е ново. Но ако всичко е ново и стерилно, нямаме нищо.”
<
